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业主大会投票 名下15套房算几票

上海一中院:同一买受人拥有一个以上专有部分只计1票
 
  一名业主在小区拥有15套房,那么他在业主大会上是应该计1票还是15票?而这15票效力的认定,还决定着是否续聘原物业公司的表决结果。
  近日,上海市第一中级人民法院(以下简称上海一中院)审结了该案,法院二审认定这名业主只产生1票的表决效力,并据此改判撤销了业主大会的原公告决定。
 
是否续聘物业投票陷胶着
  根据小区全体业主的投票情况,同意续聘原物业公司的有406票,不同意续聘的有414票。另外还有129张同意表决票签署的是同一个人的名字:林民(化名)。
  针对这129张存疑表决票,小区业委会专门召开会议讨论这些票的有效性。
  经业委会、居委会共同核实,这129张表决票均为房产商代表所签。但这129张票中有114票属于表决票签名与产证不一致的情况,应予以作废。剩下的15张票签名与产证信息一致,均登记在房产商老板林民名下公司。虽无代签委托书,但事后已追认,最终此次会议认可了这15张票的效力。因此,同意续聘的票数变为421票,多于不同意续聘票,业主大会遂作出同意续聘物业公司的公告。
 
一审认定应当计算15票
  面对这样的反转结果,不同意续聘的业主对起关键作用的这15张表决票产生了质疑。随后业主代表小文(化名)向法院提出诉讼,要求撤销业主大会有关续聘原物业公司的决定。小文认为,这15张票并未出示委托书,应视为废票。但小区业主大会指出,事后已同居委会对这15张票进行上门核实,此次表决方式符合相关规定。
  一审法院认为,表决并不属必须由本人亲自实施的民事法律行为,可通过代理实施。本案中林民虽事前未出示委托书,但是法律特别设立本人对无权代理人的追认权,一经追认,其效力与有权代理无异。该小区业委会在相关部门指导下已对林民的15张表决票进行了追认,确认了15张票的效力。一审法院遂驳回了小文的诉请。
 
二审改判只能算1票
  一审判决后,小文向上海一中院提出上诉。
  上海一中院经审理后认为,根据我国物权法规定,选聘和解聘物业服务企业的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  就投票结果看,同意续聘票为406张,不同意续聘为414张,不同意票数高于同意票数。而业主和业主大会争执的15张表决票,为同一业主所投之表决票。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。也就是说,本案中起关键作用的15张表决票最终只产生1张表决票的表决效力。因此,同意续聘的应为407票,不同意续聘的为414票。显然,同意续聘的票数少于不同意续聘的票数。现小区业主大会作出的续聘决定与业主决定相悖,侵害了业主的合法权益,上海一中院遂作出以上撤销判决。
 
  摘自:2019-7-3《上海法治报》
  作者:夏天 姚卫华

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