本报讯（记者 史耀可 通讯员 敖颖婕）一栋位于自贸区内拥有400余间客房的人才公寓，成为一起房屋买卖合同纠纷的标的物。公寓内不仅仍有百余名知名企业员工长期入住，还涉及抵押权、司法查封等诸多错综复杂的事实和法律问题，作为出让方的某珠宝公司、担保人和作为受让方的某动拆迁公司之间诉求冲突激烈，一审后又上诉至上海市第一中级人民法院。昨天（2015年1月21日），上海一中院对这起房屋买卖合同纠纷作出维持原判的二审判决，确认该份房地产转让协议的效力，判令出让方某珠宝公司消除涉讼公寓上的抵押权，协助受让方办理过户登记手续并交付房产，受让方某动拆迁公司支付购房余款。与此同时某珠宝公司需承担违约责任。
动拆迁公司欲接盘自贸区内高端公寓却遭出售方毁约
上海百艺人才酒店坐落于外高桥保税区内，其定位是为“海归”和高学历人士度身打造的高端人才酒店公寓。2013年9月25日，上海某动拆迁公司与酒店的所有人上海某珠宝公司签订了一份《房地产转让协议书》，约定：珠宝公司向动拆迁公司转让上述物业，包括该房地产土地使用权范围内的现有所有相关建筑物、构筑物、装修及设施设备，总价款为人民币12,700万元。权利转移及交付时间为协议生效后3个月内，由珠宝公司配合动拆迁公司完成该房地产过户交易手续及交付所有转让标的物。鉴于该房地产项下存在司法查封，由动拆迁公司根据法院执行中的调解协议直接以房地产转让款代珠宝公司向查封法院支付全部执行款，以保证撤销查封及后续交易过户手续顺利进行。双方还就房款的支付方式作了具体明确，并约定双方各自违约责任。
当日，作为担保人的某公寓酒店有限公司、周某等公司与个人向动拆迁公司出具《不可撤销的担保书》，均承诺对上述协议承担不可撤销的连带清偿责任。之后，动拆迁公司按约先后于2013年10月、12月分数次共将5500余万元购房款直接汇至相关法院账户，代偿珠宝公司在相关法院强制执行程序中的债务，以避免交易的房产进入拍卖程序，并能及时解除司法查封。事实上，这栋此后引发了讼争的公寓，还因珠宝公司向案外人借款而设有抵押权。
如约支付了5000多万，眼看约定的时间已过，动拆迁公司并没能等来对方履约过户，遂于2014年3月一纸诉状将珠宝公司和全部担保人一并告上了法庭，要求对方兑现约定，办理过户手续、注销抵押并交付房产，还应承担违约金，当初承诺担保的公司和个人则对所有应付款项承担连带责任。
借款还是买卖激烈争锋法院定论
围绕借款抑或房产转让，珠宝公司算不算违约，一审审理后作出判决：珠宝公司于判决生效之日起十五日内消除涉案房地产上的抵押权；珠宝公司于抵押权消除后十日内，协助动拆迁公司办理产权过户登记手续，并交付房屋；动拆迁公司支付珠宝公司购房余款人民币71,771,240元及逾期办理过户手续及交付房屋的违约金；担保人对珠宝公司的付款义务承担连带责任。然而一审判决后，双方的诉讼“舌战”又继续到二审。
在二审法庭上，珠宝公司和所有担保人众口一词表示之前签订的房地产转让协议书实为借款协议，由于违法且不可履行、违法当事人真实意思表示而应被认定无效，即使协议有效珠宝公司也不存在违约，所以无论是珠宝公司还是担保人都不应承担责任。珠宝公司甚至提出，对尚未涉讼抵押权如何解除没有做出约定，这么做显然与公司所具备的专业素质不相符合，也违反了未经抵押权人同意不得买卖转让的法律规定。珠宝公司更以一份中介和珠宝公司之间的电话录音来证明转让协议的借款之实。
珠宝公司的理由被动拆迁公司一一反驳。动拆迁公司认为，珠宝公司提供的电话录音真实性无法认定，且中介无权代表公司发表意见，证据不具有证明力，转让协议有效，己方有权要求继续履行合同。
一中院审理后认为，根据上诉人珠宝公司与被上诉人动拆迁公司签订的该份房地产转让协议书，双方就房地产标的物坐落地址、房地产成交价款、房款支付时间、支付方式以及房地产过户、交房时间、违约责任等合同主要条款作了约定，且也涉及珠宝公司转让房产的原因等内容，符合房屋买卖的合同要件，故可认定双方之间为房屋买卖合同法律关系，是双方当事人真实意思表示，应属有效。基于抵押权人同意抵押物转让以及动拆迁公司同意以购房余款代偿相关债务以实现抵押权涤除，因此该份房地产转让协议继续履行已无法律上的障碍，动拆迁公司要求继续履行的请求，应予支持。珠宝公司未能按约完成过户交房等义务，理应承担合同约定的违约责任。遂作出维持原判的终审判决。
摘自：2015—1—22 解放网
作者：敖颖婕