上海一中院改判一起侵权责任纠纷案
“房屋承租人优先购买权”能否适用于车位租售？近日，上海市第一中级人民法院就审理了一起因销售小区停车位引起的侵权责任纠纷案，二审认定地下产权车位可以参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定，改判车位承租人可在同等条件下优先购买该车位。
租用十几年的车位被卖了
2017年2月26日，秦女士突然接到物业的一个电话，得知自己租用的地下车位已被出售。秦女士租用这个车位长达十几年，租约也没到期，车位却突然被卖，气愤的秦女士认为即便车位要卖，也应该优先卖给自己。物业却称这是由开发商决定的。
秦女士立即与开发商房中歌公司联系，要求在同等条件下优先购买车位。房中歌公司拒绝了秦女士的要求，并称这个车位的产权人是公司，但秦女士并没有和公司签订车位租赁合同，不存在租赁关系，也从未收到过秦女士的租金。
双方协商不成，秦女士诉至法院，请求法院确认其在同等条件下对系争车位有优先购买权，并以同等条件优先购买该车位。
承租人享有优先购买权
一审法院认为，秦女士是有偿使用系争车位，此虽然房中歌公司未直接收取秦女士支付的车位使用费，但双方就系争车位存在事实租赁合同关系。而秦女士未与房中歌公司或真英物业公司就系争车位签订书面租赁协议，也未就优先购买权达成相关约定。法律亦未明确规定地下产权车位可适用优先购买权。因此驳回秦女士所有诉请。
秦女士不服，上诉至上海一中院。秦女士认为，地下车位与房屋的配套设施同属于不动产，车位的交易流程也与房屋买卖流程完全一样，且车位权属也记载于房地产权证上，因此在法律上车位的性质和地位与房屋一致，优先购买权应适用于车位。
上海一中院经审理后认为，一审法院认定双方就系争车位存在事实租赁合同关系，并无不当。其次，因法律规定具有相应滞后性，因此对地下产权车位是否可以参照适用房屋承租人优先购买权的规定应根据地下产权车位的性质、房屋承租人优先购买权的立法目的等予以综合考量，而并非仅以法律有无明确规定为判断标准。从地下产权车位的性质而言，其与房屋同属于不动产范围，因此参照适用相关规定具有法理基础。从优先购买权的立法本意而言，系为避免物权转让中出租人任意处分房屋给承租人带来侵害及稳定社会经济的目的。当下车位的使用已经逐步成为影响人们日常生活质量的因素之一，因此就地下产权车位参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定亦符合该规定的立法本意。
据此，上海一中院二审认定秦女士可在同等条件下优先购买系争车位。（本文公司名为化名）
摘自：2020-1-10《上海法治报》
作者：夏天 李丹阳