【法通识】房产中介合同的常见法律问题
作者：郭葭（上海一中院 研究室 一级法官助理）
近年来，随着二手房买卖及租赁市场的日趋活跃，房产中介汇总供求信息、提供交易便利的专业化服务职能日益凸显。虽然房产买卖、租赁缔约的选择权在于交易方本人，但其作出缔约与否的选择与判断，离不开中介人的推介与助力。买卖或租赁双方在整个交易过程中依赖中介人促成缔约和保护利益。本文梳理了房地产中介合同的核心要点及常见法律问题，以期对大家有所帮助。
核心要点
一、何谓房地产中介合同?如何认定各方是否存在中介合同关系?
房地产中介合同，即俗称的房产居间合同，是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立房地产买卖或租赁合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。此类合同的特点在于：
（1）中介人在买卖和租赁房屋关系中处于介绍人地位，只是为委托人提供与第三人订立合同的机会，介绍行为本身不具有法律意义；
（2）中介人服务范围有限制，只是报告订约机会和媒介订约，中介人本人并不参与委托人及第三人之间的房产交易合同；
（3）房产中介合同是有偿合同，但中介人只在有结果时才可以请求报酬；
（4）房产中介合同具有诺成性、双务性和不要式性。
根据房地产中介合同的定性可知，认定各方关系时，当受托方作为介绍人，把房屋买卖或租赁双方联系在一起，以促成委托人与第三人订立合同为目的，在成功促成买卖或租赁后依约可获得报酬的，则可认定中介合同关系的成立。
【法条指引】
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百六十一条，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
二、中介人在房产中介合同中有哪些义务?
1.报告义务
中介人应将买卖或租赁房地产的订约机会等相关信息事宜向委托人和相对人报告。
2.忠实义务
其要求：第一，中介人应将所知道的有关买卖或租赁房屋的订约情况或者商业信息如实告知委托人或相对人，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；第二，不得对订立合同实施不利影响，影响房屋买卖或租赁合同的订立或者损害委托人的利益；第三，中介人对于所提供的信息、成交机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。
3.尽力义务
判断中介人是否履行了尽力义务，应依据中介合同内容和诚信原则来解释。中介人的任务包括向委托人报告订约信息、尽力促使将来可能订约的当事人双方达成合意、排除双方所持的不同意见，对相对人与委托人之间所存障碍，加以说和，达成共识。
4.负担中介活动费用的义务
中介人在寻求了解相关订约机会、商业信息及有关人的资信状况、信誉度、知名度等情况，必定会有一定的费用支出。对于此费用的支出，若委托方和中介人事先没有明确约定由哪一方负担，那么应当由中介人承担。当事人另有约定的，依约定履行。
【法条指引】
《民法典》第九百六十二条，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
三、委托人在房产中介合同中有哪些义务?即中介人的权利所在
（1）房地产买卖或租赁合同最终成立的，委托人应依约支付中介报酬。这里需要注意，中介报酬在中介合同中没有事先约定的，不影响合同的效力。
关于支付报酬的数额，可依次按照以下原则和顺序确定：第一，中介合同有约定的，按照约定。第二，中介合同对中介人的报酬没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。第三，不能达成补充协议的，按照合同有关条款、合同性质、合同目的或者交易习惯确定。其中，交易习惯有两种：一是房地产中介服务行业或市场的交易习惯；二是中介人与委托人之间的交易习惯，可以作为确定中介人后来从事中介活动报酬的参照或依据。第四，按照以上原则和顺序仍不能确定报酬数额的，根据中介人的劳务合理确定。
（2）关于中介活动费用的承担。如前所述，中介人促成房产买卖或租赁交易的，其在提供中介服务过程中产生的活动费用一般由其自行负担。而当中介人未促成合同成立的，虽不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
【法条指引】
《民法典》第九百六十三条，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
第九百六十四条，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
四、如何认定“跳单”?法律后果是什么?
1.关于“跳单”的构成
第一，委托人接受了中介人的服务。这里要判断中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按约提供了交易机会或者媒介服务。
需要特别注意的是，房产中介合同与委托购房、租房合同有很多相似之处，准确判断委托人与中介人签订的合同是否属于中介合同，至关重要。我们不能仅仅依据合同名称来判断，而应当看合同约定的权利和义务。这是因为，中介合同虽为有名合同，但在实践中当事人采用的合同名称多种多样。比如，对于二手房买卖中介合同，有的称为房地产求购确认书，有的称为二手房买卖服务合同，有的称为委托看房书，有的称为看房协议书。不论名称如何，其核心内容都是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务，都属于中介合同，都应当按照《民法典》中关于中介合同的相关法律规定认定和处理。
实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，我们尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。
第二，委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务。这是判断是否构成“跳单”违约的关键。
实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人。比如二手房买卖中介合同中，卖方为了提高售价或者尽快出售，可能通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，而不是委托某家中介公司独家代理。因此，多家中介公司可以掌握同一房源信息，而买方也可以通过多家中介公司了解到同一房屋信息。这就需要我们准确判断委托方与相对方最终达成交易，究竟是利用了哪家中介公司提供的服务。需要注意的是，不能简单地以提供服务的时间先后来判断，还要结合服务的内容等具体情形。
第三，委托人绕开中介人直接订立合同。通常有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。
2.关于法律后果
根据规定，委托人构成“跳单”行为的，应当向中介人支付报酬。对于此处“报酬”的性质，我们认为理解为是委托人需承担的违约责任更为适宜。
实践中，中介人享有的报酬请求权，往往不仅因为其提供了有用的信息。比如，在二手房买卖合同中，中介人与委托人约定的报酬，需要中介人履行一系列合同义务，包括提供有用的房源信息、带买方看房、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等。而委托人“跳单”经常发生在看房之后，订立买卖合同之前。此时，中介人仅履行了部分合同义务，如果要求委托人支付约定的全部报酬，亦违反权利义务一致的原则。因此，中介人与委托人签订的中介合同，可以约定禁止“跳单”条款，也可以约定“跳单”的违约责任；如果当事人没有约定的，按照法律规定处理，委托人应当向中介人支付报酬，但报酬金额应根据中介人实际提供的服务等事实情况进行判定。
【法条指引】
《民法典》第九百六十五条，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
五、房产中介合同履行中，相应纠纷没有具体法律规定怎么办?
中介合同与委托合同都属于提供劳务的合同，有很多相同点，因此，法律规定，对于中介合同章节中没有规定的情况，参照适用委托合同的有关规定。
主要包括三方面内容：第一、委托范围，《民法典》第九百二十条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
参照该条规定，在房产中介合同中，委托人委托给中介人的事务权限也包括两种情况：一种情况是，委托人可以特别委托中介人处理一项或者数项事务，比如委托人可以只委托中介人帮忙撮合房产买卖合同，至于签订买卖合同之后的手续则由房屋买卖合同双方自己办理。另一种情况是，可以概括委托中介人处理一切事务。比如，委托人委托中介人处理其买卖房屋业务或者租赁房屋业务的所有事宜等。委托人委托给中介人事务权限有多大，由委托人根据自己的有关具体情况确定，即委托什么事务及委托多少事务的权利在委托人。
第二，亲自处理及转委托，《民法典》第九百二十二条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但是事后应当将该情况及时报告委托人。参照该规定，在房产中介合同中，中介人也应当依据合同的约定，按照委托人的指示处理委托事务，这也是中介人的首要义务。
第三，中介合同的解除，《民法典》第九百三十三条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。
参照该条规定，房产中介合同的委托人或中介人也可以随时解除中介合同。这里主要考虑到中介合同是以“信任”为存在的条件，如果一方不守信用，失信于另一方，再继续履行合同就无必要，所以法律赋予了双方当事人解除中介合同的权利。而因解除中介合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，中介合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和可以获得的利益。这是因为中介合同不同于委托合同，委托合同有无偿和有偿之分，而中介合同均为有偿合同。因此，中介合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和可以获得的利益。
【法条指引】
《民法典》第九百六十六条，本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。
常见问题
一、政策原因致委托人交易不成，中介公司是否应担责?
政策变更背景下，房产中介合同双方当事人的责任分担事关房地产市场的稳定发展。法院在认定时，通常会综合当事人各自的职责、义务及履约情况等予以判定，包括委托人是否疏于了解与己相关的政策、中介公司是否向委托人提示过资质问题或主动询问过委托人购房资质相关情况。如购房者对公开的政策未尽注意义务，中介公司未尽充分告知提示义务，因此导致的相应损失，法院将依案情判令各方分担责任。
【案例】
俞某离婚时协议约定夫妻及双方女儿名下原共有的房屋归女儿所有并办理了产权变更登记。9个月后，上海出台对离异人员等予以住房限购的政策。又过3个月，俞某为出售房屋，与某中介公司签订《买卖居间协议1》，在该协议履行中，中介公司明知俞某已协议离婚。其后，俞某同样在该中介公司居间下与案外人签订《买卖居间协议2》，约定购买案外人名下的房屋。后《买卖居间协议2》因俞某不符合购房资格无法履行而解除，俞某承担违约金26.8万元。俞某以中介公司理应知晓其离异情况却未告知其不符合购房资格进而造成损失为由，起诉要求中介公司承担赔偿责任。
法院认为，俞某在进行房地产交易时对购房政策理应尽到应有的审慎义务，其疏于了解亦未向某中介公司主动询问相关政策，自身存在过错。而中介公司在已知晓俞某离异而相关限购政策更新的情况下，理应对俞某提供政策指导和专业帮助，但该公司并未予以提示，未尽房地产中介机构应尽的基本义务及专业服务，故中介公司对俞某因限购政策致购房失败而遭受的损失存在过错。最终法院认定系争损失由俞某和该中介公司按4：6比例分担。
二、委托人提供信息有误致中介公司服务存瑕疵，佣金怎么结算?
委托人对中介公司询问的关于房屋交易之相关信息理应如实告知，而对该等信息的审核义务并非中介公司的法定义务。因委托人自身疏忽未告知或告知信息错误导致中介公司提供服务有瑕疵的，不能认定为中介公司过错而要求其对委托人的损失予以全部赔偿。但中介公司对此等瑕疵服务仍应负担相应责任，具体可体现在对佣金进行扣减。至于具体扣减金额一般会基于案件事实，综合考虑中介公司就案涉房屋所提供的居间服务内容、瑕疵程度等予以合理酌定。
【案例】
施某与案外人经中介公司居间达成房屋买卖合同，三方签订居间协议。在提供居间服务过程中，中介公司在施某咨询过户所需税费金额时，根据不动产登记簿所有权来源为“其他”的情况对施某进行询问，所得回复为购买所得。对此，中介公司未进一步核实，仅依施某的口头答复计算税费，最终施某实际缴纳税费与中介公司估算的税费差距巨大。故施某起诉要求中介公司承担因其过错忽略计算的税费20余万元并返还已付佣金5万元；中介公司反诉要求施某支付剩余佣金1万元并负担违约金。
法院认为，中介服务存在瑕疵，但税费估算非主要中介服务、无证据证明中介公司有故意隐瞒重要事实或提供虚假信息的情况，中介公司无须承担赔偿税费损失。但基于瑕疵服务事实，酌定扣减佣金1万元。
三、中介人在房屋买卖过程中的如实告知义务范畴如何界定?
购买不动产作为一项重大的民事活动，购房者理应采取高度审慎的态度，不得苛求中介人负担超出法定或约定的义务。根据法律规定，中介人应当向委托人如实报告有关订立合同的事项，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益。而中介人履行如实报告义务的范畴一般限于与合同标的物、履约主体有关的常规信息。若中介人故意未尽该等义务，则可能丧失其报酬请求权，情况严重导致委托人受损的还可能承担赔偿责任。但如果委托人对于标的物或者交易相对方有特殊要求，如远离墓地、高压电缆线等，应当与中介人进行特别约定，将其纳入中介人的约定义务范畴。否则，委托人不得以中介人未就特别事项事先告知为由主张中介人违约。
【案例】
王某与李某等签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定双方经某中介公司居间，由王某购买涉案房屋，王某向中介公司支付意向金10万元（后转为定金）。签约后，王某在某地图软件上发现涉案房屋旁边有仍在营业的墓园，认为中介公司未妥善履行中介人报告义务，有悖诚实信用原则，遂以中介公司和李某等隐瞒房屋周边有墓园的客观情况为由要求解除合同、返还定金。
法院经审理查明，王某在签约前已至涉案房屋周边地区多次看房。法院认为依据王某述称的知晓涉案小区周边有墓地的信息来源，可证实相关信息内容并非由房屋出售方和中介人专享。王某作为购买方理应自行采取高度审慎的态度，选择对其个体而言更为适宜的房屋，而不应苛求相对方负担超出法定义务或约定义务范畴的告知义务。故判决驳回王某返还定金的诉讼请求。
四、中介人除佣金外设置其他收费项目，委托人是否应支付?
根据《民法典》对于中介合同的定义，委托人支付报酬的对价是，当中介人报告订约机会的，其保证报告信息的真实性方为履行适当；当中介人充当订约媒介的，其还要充分居中斡旋，沟通双方意思，尽力促成合同成立，方为履行适当。实践中，房产中介人除收取常规的佣金外，还可能在合同中设置不同的收费项目，对于后者如发生约定不明或存在争议时，法院通常会结合中介合同性质，区分不同名目报酬的设置原因及合法合理性，对报酬条款性质进行界定并作出相应处理。
【案例】
委托人沈某与中介公司签订《佣金确认单》，约定中介公司为沈某求租提供中介服务，佣金16,352元。后沈某又与该公司另行签订《租赁意向书》，约定沈某委托该公司承租某餐饮公司A号商铺，约定“进场费9万”。之后，沈某与该餐饮公司在中介公司居间下签订租赁合同，同日沈某与中介公司签订《协议》约定沈某向中介公司支付9万元作为服务费，用于保证沈某与出租方签定订的租赁合同真实有效。一年后，沈某与该餐饮公司协商解除案涉租赁合同。沈某认为其支付给中介公司的9万元系进场费与履约保证双重性质，中介公司则认为该款项系居间服务费。因案涉合同解除，沈某遂诉至法院，请求返还中介费106,352元及利息。
法院认为，对于争议的9万元，中介公司主张根据《协议》约定属于居间服务费，用于保证沈某与中介公司之间租赁合同的真实性。但保证租赁合同的真实性系中介机构应尽的义务，中介公司并未举证证明其提供了额外的居间服务。结合在案证据，出租人实际并未收取进场费，故中介公司应返还沈某9万元及利息。
五、如何判断中介公司提供的格式合同效力?
判断房地产中介公司提供的格式条款效力，应从中介公司是否履行了合理的提示说明义务，委托人对该等条款中涉及其权利作出的相关限制是否自愿接受等事实出发，并且需要审查相关约定内容是否存在免除提供格式条款一方的主要责任或是加重相对方义务等容易导致双方利益产生重大失衡的情形来判断。不能仅凭合同是一方提供的打印件或是事先准备好的，即推定为格式条款而主张无效。
【案例】
周某经过中介公司提供的居间服务，决定承租系争商铺，后双方签订房屋中介合同。该合同文本系中介公司提供的统一格式，其中约定，周某委托中介公司寻找并协助促成周某与商铺出租方签订房屋租赁合同，委托期限为2019年6月1日至7月1日（手写）；周某不得在委托期限内及届满后90日（手写）内与中介公司介绍的出租方进行私下交易；完成签约才视为完成委托事项，周某应付佣金2.6万元；如周某私下交易则视为中介公司完成委托任务，中介公司有权获得佣金。其后，周某与涉案商铺出租方签订商铺租赁合同。但周某以签订商铺租赁合同非基于中介公司的居间，且系争合同条款为格式条款为由，不同意支付中介公司佣金。中介公司遂提起诉讼。
法院认为，周某与中介公司签订的房屋中介合同系双方真实意思表示，应属合法有效。因中介公司已向周某就系争条款作出合理提示说明，周某未持异议应视为接受，故可以认定该条款非无效之格式条款。
六、中介公司员工的行为所致后果都由中介公司承担吗?
职务行为是用人单位授权劳动者对外代表其行使权利、承担义务的行为，职务行为产生的后果一般由用人单位承担。房产中介公司员工行为是否属于职务行为，应从其行为是否由中介公司授权，行为是否发生在工作时间、场所，行为是否以中介公司的名义实施，是否为中介公司谋取利益等方面综合考量。如，房产中介收取中介费一般会在居间合同中明确约定相应的监管账户，或是中介公司的法人收款账户。委托人切忌仅根据中介公司员工口头指令将钱款付至与中介公司无关的其他账户中，以免造成损失。
【案例】
张某为投资商铺通过网络平台联系某中介公司员工王某，经王某介绍认购了案涉商铺，并根据王某的指示转账9.99万元至案外人个人账户。后其得知中介公司的佣金由开发商支付，无需购房者承担，且得知其转账的账户为王某母亲账户而非王某告知的系中介公司财务人员的账户，张某认为中介公司存在欺诈，故起诉要求中介公司退款并赔偿损失。
法院经审理查明，王某当时确系该中介公司员工，案涉商铺位于中介公司代理销售楼盘内，但张某购买案涉商铺所签订的协议、手续等均反映出是二手房买卖，无证据证明案涉商铺属于中介公司代理销售范围。另张某当时并未签订中介合同，在明知其转账的账户系个人账户而非公司账户的情况下，且无证据证明王某系根据中介公司指示要求购房者向该个人账户支付应由公司收取的费用，故王某要求张某向个人账户转账的行为不能认定为职务行为，张某主张与中介公司间存在合同关系，理据不足。
最终，法院对于张某要求中介公司退款并赔偿损失的诉讼请求未予支持。
七、房产交易合同最终未能履行，中介佣金还要支付吗?
房产中介合同明确中介人的义务是为委托人寻找合适的房地产买卖或租赁交易项目，协助委托人与案外人签署房屋买卖、租赁或合作经营合同。如在中介人的居间下，委托人与案外人签订了相应的房地产交易即买卖或租赁等合同，亦即中介义务已经完成。此等情况下，后因案外人违约等其他因素导致委托人与案外人之间的合同不能继续履行即交易不成，只要案外人违约等其他因素非中介人造成，委托人仅以案外人违约为由拒绝支付佣金缺乏依据，法院不予支持，就案外人的违约责任，委托人可另行主张。
【案例】
某餐饮公司作为出租方、案外人周某作为承租方与某中介公司订立居间协议，载明周某愿意在中介公司居间下以相应条件承租某餐饮公司物业。同日，某餐饮公司确认中介公司已完成全部居间服务，其应按约向居间方支付佣金。后因承租人周某违约致商铺转让协议未履行，某餐饮公司以此为由不支付居间费。中介公司遂起诉要求某餐饮公司支付居间费3.25万元及逾期付款违约金。
法院认为，双方签订的代理协议明确约定中介公司的义务是为餐饮公司寻找合适的商户，协助餐饮公司与承租方签署房屋租赁或合作经营合同。此后双方及案外人签订了房屋居间协议，餐饮公司与案外人签订了相应的商铺转让协议，故中介公司已经完成了合同约定的居间义务，且餐饮公司也出具了佣金确认书。后期案外人违约实非中介公司造成，餐饮公司以此为由拒付佣金无依据。